第6,171回 不動産事業部の神田です。

「いい場所に土地が出た！」
そんな時、すぐに購入を検討したくなりますが、少しお待ちください。

その土地にどんな家が建てられるかは、法的な“建築制限”に左右されます。
場合によっては、希望の間取りやボリュームが叶わないこともあります。

今回は、土地購入前に必ずチェックしておきたい「建築制限」について、建築会社と連携できる不動産会社としての視点でわかりやすく解説します。

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用途地域とは？

用途地域とは、そのエリアで建てられる建物の種類や規模を制限するためのルールです。
全部で13種類あり、例えば以下のように分類されます。

• 第一種低層住居専用地域：静かな住宅地、2階建てが主流
• 第二種住居地域：マンションや店舗併用住宅も可能
• 近隣商業地域：住宅もOK、コンビニや飲食店も建築可

同じ「住宅用地」でも、用途地域によって建てられる建物の規模や種類がまったく異なります。

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建ぺい率と容積率

建ぺい率とは、敷地に建物が建てられる面積の割合。
容積率は、延べ床面積の割合です。

例えば、100㎡の土地で建ぺい率50%、容積率100%なら、

• 建築面積は最大50㎡
• 延床面積（1・2階合計）は最大100㎡

つまり、希望の家が建てられない可能性もあるため、事前の確認が重要です。

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斜線制限とは？

「隣の家に日陰を作らないように」という配慮から、高さに制限がかかる場合があります。

• 道路斜線：道路から一定の角度内に収める必要がある
• 隣地斜線：隣の敷地との境界から一定の角度
• 北側斜線：特に第一種低層地域で多く、北側の住宅に配慮

設計段階で「あと30cm高くしたいのにできない！」ということも。
土地を買う前に、建築士の視点でチェックするのが理想です。

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他にもある建築制限

以下のような項目も建築制限に含まれます：

• 道路付け：幅員4m以上に2m以上接道が必須（＝再建築可か）
• 高度地区・防火地域：場所により構造や高さ制限が加わる
• 景観条例：外観や色に制限があるエリアも

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土地選びは「建てたい家が建つかどうか」が最重要！

土地選びは、価格や場所だけでは判断できません。
「理想の住まいが建てられる土地か？」が何より大切です。

エヌテックでは、建築士の視点を持った不動産提案が可能です。
「この土地、希望の家が建てられる？」といったご質問もお気軽にご相談ください。